Affitti brevi, conviene davvero?

Tenere una casa sfitta e non abitata, non è un buon affare. L’alloggio va incontro ad un invecchiamento prematuro. Si tiene fermo e improduttivo un capitale ingente, continuando a pagare tasse di proprietà e costi di manutenzione. Talvolta però, decidere di affittare, può rivelarsi rischioso e controproducente. E allora che fare?

La molla che ci spinge a concedere in locazione l’immobile è sempre quella, cercare di recuperare le spese sostenute per la gestione della proprietà; ma le cronache ci riferiscono sempre più spesso di inquilini che non pagano, creano danni ingenti, o che, addirittura, non vogliono più andare via. E tutto questo preoccupa, spaventa; ci inibisce fino al punto da indurci a decidere di tenere l’immobile sfitto, piuttosto che infilarci in situazioni sgradite.

Da un po’ di tempo a questa parte però, sembra esserci una soluzione. Ne sentiamo parlare sempre più di frequente da amici e conoscenti. Una buona notizia conosciuta con il nome di “affitti brevi”. Ma sarà veramente la soluzione ai nostri problemi?

Affitti brevi, fenomeno in crescita

Grazie al web, che permette l’incontro tra chi ha bisogno di un alloggio per pochi giorni e chi è disposto ad affittarlo, questa pratica negli ultimi anni ha subìto una forte impennata. Ed è interessante notare che secondo le ultime linee di tendenza, vi sono le condizioni perché gli affitti brevi continuino a crescere anche nei prossimi anni.

Le considerazioni che portano ad affermarlo, sono semplici e del tutto note. Da una parte esiste il fenomeno delle persone che organizzano la propria vacanza in totale autonomia; si affidano al web, alimentando la domanda di strutture extra alberghiere in misura sempre più forte. Dall’altra, sul fronte dell’offerta, troviamo un esercito di proprietari di immobili che scoprono gli affitti brevi; una formula che consente, non solo di ridurre i costi legati alla proprietà, senza incorrere in nessuno dei rischi citati prima, ma in certi casi permette un vero e proprio guadagno supplementare.

Nonostante tutto, ancora oggi qualcuno dubita sul successo della formula e continua a chiedersi se gli affitti brevi convengano davvero. Bene, precisando che per “affitti brevi” ci riferiamo a quelli di durata inferiore ai 30 giorni, in modo da non far scattare l’obbligo di comunicazione per motivi di sicurezza, vediamo allora di capire quali potrebbero essere i vantaggi.

Ma perché conviene?

La motivazione principale che rende un affitto breve più conveniente di quello tradizionale, potrebbe sintetizzarsi in un considerevole abbattimento dei rischi; niente più inquilini morosi, danni alla struttura, o gente che non vuole più andare via nemmeno con la dinamite; a cui si contrappone una serie di evidenti vantaggi:

• Gli affitti brevi, calcolati su base mensile, garantiscono entrate superiori a quelle ottenute con locazioni tradizionali. Un appartamento tipo con 4 posti letto può far guadagnare in media circa € 600,00 euro al mese. Con la pratica degli affitti brevi lo stesso alloggio può garantire entrate giornaliere oscillanti da un minimo di € 80,00 fino a un massimo di € 200,00. L’oscillazione è dovuta alla stagionalità, alla posizione, alla condizione dell’immobile, alla dotazione di servizi, ecc. In ogni modo, non ci vuole molto per calcolare che con queste cifre, l’affitto breve risulta più remunerativo rispetto a quello tradizionale. Già con un indice di riempimento del 40% (12 giorni su 30) la formula affitti brevi può rendere almeno il 50 % in più rispetto alla locazione lunga.

• Il proprietario, può esercitare pienamente il possesso sull’immobile. Con gli affitti brevi, infatti, non dovrà mai attendere a lungo per riaverlo, nel caso gli serva per uso personale o decida di venderlo. Gli inquilini sono vacanzieri che hanno bisogno di un alloggio per pochi giorni; di rado si arriva alle 3 settimane.

• Gli affitti brevi di durata inferiore ai 30 giorni, non sono soggetti al pagamento dell’imposta di bollo. Inoltre, esiste la possibilità di optare per la cedolare secca nella misura del 21%, evitando gli obblighi del regime fiscale ordinario.

• Esonero dalla registrazione dell’ospite pagante. Sempre che tra le parti non siano stipulati più contratti, ognuno di durata inferiore ai trenta giorni, ma che sommati, finiscano per superarli.

Dove si guadagna di più?

È utile evidenziare che gli affitti brevi, non funzionano nello stesso modo dappertutto. Il successo della formula è inscindibilmente legato alla località in cui si trova l’alloggio. Vanno molto bene nelle grandi città turistiche come Roma, Milano, Torino, Venezia, Bologna, Firenze, e Napoli; o nelle località turistiche di mare o di montagna; ma in tutti gli altri, molto meno.

In Sardegna, Alghero e Cagliari svettano per dimensioni complessive del volume d’affari generato. Tuttavia anche in molte altre località costiere dell’isola il fenomeno degli affitti brevi è una realtà ormai consolidata. Sono sempre più numerosi i proprietari che da qualche tempo affittano regolarmente una stanza del proprio appartamento, o la seconda casa, a chi decide di trascorrere il periodo delle vacanze in una località diversa dalla propria. Ma non solo.

Al di fuori dei flussi turistici tradizionali, la formula degli affitti brevi funziona e si diffonde anche in aree situate nelle vicinanze di grandi centri ospedalieri, militari, universitari. In pratica in tutte quelle zone dove esiste un flusso costante di persone che per ragioni diverse hanno bisogno di soggiornare nella località solo per pochi giorni. Chi, perchè in visita ad un parente malato, chi a un figlio o nipote studente in accademia o all’università.

Affitti brevi, quando scatta l’obbligo di denuncia?

Gli affitti brevi di durata inferiore ai 30 giorni non sono soggetti a particolari obblighi di comunicazione per motivi di sicurezza. Al contrario, se superiore, scatta l’obbligo di denuncia presso il sindaco o l’autorità di pubblica sicurezza, entro 48 ore. In questo caso infatti, si rientra nella tipologia degli affitti brevi non turistici. Vale la pena ricordare che la denuncia deve essere eseguita in ogni caso, se l’affitto è stipulato in favore di apolidi o cittadini extracomunitari.

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